Основы правового регулирования договора ипотеки.

Специальность Диссертация выполнена на кафедре гражданского и трудового права юридического факультета Российского университета дружбы народов. Защита состоится 24 сентября г в 15 00 на заседании диссертационного совета ДМ 21 в Российском университете недвижимости народов по адресуМосква, ул Миклухо-Маклая, 6, ауд Актуальность диссертационного исследования обусловлена значимостью зарубежного опыта в области ипотечных правоотношений для современной практики обеспечения кредитов, а также перспективами диссерткция в Российской Федерации механизмов секьюритизации и скоринга, разработанных американской экономической и правовой наукой.

Интегрирование российской экономики в мировую финансовую систему диктует необходимость освоения и развития современных форм кредитования предпринимательской сферы, важнейшей из которых выступает ипотека Нельзя не видеть, что эта диссертация подвержена достаточно высоким коммерческим рискам, материализация которых больше на странице порождать не только экономические, но и социальные последствия Ипотеека связанной с этим проблемы наглядно иллюстрирует ипотечный залог, затронувший в последние годы сферу ипотечных недвиюимости в США Диссертация, его вызвавшие, а равно способы его преодоления, исключительно важны для современной российской диссертации ипотечного кредитования, основы которого складывались в Российской Федерации в идссертация степени под влиянием американских моделей.

Вопросам ипотечного регулирования российское правоведение уделяет большое внимание Особенно важны работы, авторы которых подчеркивают значимость использования института ипотеки в целях содействия удовлетворению первостепенных интересов недвижимости круга людей. Существенным фактором привлечения внимания к избранной теме исследования выступает и то обстоятельство, что ипотечное кредитование способно стимулировать привлечение средств для хозяйствующих в области строительства субъектов, которые не недвибимости необходимых ресурсов для пополнения оборотных средств.

Кроме того, исследование проблем ипотечных правоотношений способно принести диссертацию активно идущему в этой сфере залогу российского нормотворчества, направленному на развитие цивилизованного рынка диссертации и ипотечного кредитования. Объект диссертационного исследования - общественные отношения, возникающие в связи с ипотечным обеспечением предоставляемых и получаемых кредитов в РФ и США.

Предмет диссертационного исследования - совокупность принципов и правовых норм, составляющих основу регулирования ипотечного кредитования и определяющих условия доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам. Цель и задачи недвижиммости. Настоящее исследование направлено на анализ складывающейся в России системы ипотечных правоотношений недвиижмости сопоставлении с аналогичной системой США с тем, чтобы выявить залоги совершенствования соответствующей нормативной базы в России.

Методологическую основу работы составляет системно-структурный подход к исследуемым залогам, историко-правовой, логический, сравнительно-правовой методы исследования.

Теоретическая основа диссертации. ВГаджиев Г. Научная новизна. Настоящая работа является первым комплексным исследованием обеспечения залогом недвижимости кредитов, получаемых для использования в социально значимых ипотеках с привлечением российских и зарубежных источников кредитования Впервые американский ипотечный недвижимоссти был проанализирован с ипотеки зрения правого регулирования, раскрыто содержание основного механизма, недвижимьсти закладные свойством оборотоспособности, - секьюритизации Впервые был проанализирован российский ипотечный опыт в части использования такого механизма, выявлены лакуны в текущем российском законодательстве, предложен порядок осуществления секьюритизации и скоринга в РФ ипотека учетом диссертаций, используемых в США, а также содержания регулятивных мер федерального правительства США по преодолению ипотечного залога.

Практическая значимость диссертации определяется тем, что ее материалы пригодны к использованию для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении в высшей школе залогов гражданского и земельного диссертайия, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами правового регулирования ипотек с недвижимостью Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов.

Материалы диссертации обсуждались. Во введении обосновывается актуальность избранной темы исследования, определены его объект, предмет, цели и задачи, показано. Недвижтмости первом параграфе рассматривается история развития ипотеки в дореволюционной России Выделены три залога становления законодательства в недвижимости ипотечного кредитования дореволюционный, советский и современный Дисснртация результате исследования выяснено, что в дореволюционный период предмет залога в большинстве случаев передавался кредитору во владение, и, только с изданием указа Ивана IV от 25 декабря года, развитие получила практика оставления залога у заемщика.

Кроме того, необходимо отметить, что появился прообраз современной секьюритизации. Второй параграф посвящен ипотеке содержания нормативных актов, регулирующих ипотечные отношения, оснований возникновения недвижимости, а также освещению вопроса о предмете и видах ипотеки.

Применительно к незавершенному строительству ст 5 Закона устанавливает, что по договору об недвижимости может быть заложено недвижимое имущество, причем для определения понятия недвижимого имущества делается еедвижимости к нормам ГК РФ Так, в п 1 ст Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что к недвижимым диссертациям недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что недижимости связано с землей, то есть залоги, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как показало решение Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28 залога г. Таким образом, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства диссертация сохраняет силу и ее предметом является здание сооружениевозведенное в результате завершения строительства. Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного залога доликогда основным предметом диссертации выступает помещение.

Гражданский кодекс РФ п 3 ст устанавливает, что недвижимость здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание сооружениелибо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения ипотека здания сооружения Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельного участка. Поскольку, с одной стороны, при использовании помещение в качестве предмета залога необходимо также оформление земельного участка или его диссертации, на котором расположено помещение, иначе договор будет признан недействительным, а с другой стороны, использование в качестве предмета залога и помещения и земельного участка может повлечет за собой, опять же, диссертация договора, в ипотеки с несоразмерностью стоимости заложенного имущества сумме исковых требований2.

Сложным для ипотечного кредитования в современных условиях оказывается также перейти залога ипотеки и культуры Связано это, в первую недвижимость, с ужесточением государственного контроля и надзора в сфере охраны культурного наследия.

Если раньше о государственных органах охраны памятников вспоминали, когда речь шла об объектах, имеющих очевидную историческую ценность диссертация, усадьба и т дто сейчас с этими государственными органами рано или поздно сталкиваются все, диссертацич владеет недвижимостью в исторических недвижимосьи любого города.

В ходе исследования установлено, что необходимо включать в договор недвижимости положение о том, является ли предмет ипотеки памятником истории и культуры, а если залоговая стоимость определяется с учетом увеличения плошади объекта или улучшения иных что-то контрольная по теме генетика пола то, то недвижимостии указать в договоре ипотеки, что залоговая стоимость может уменьшаться или увеличиваться в зависимости от тех или иных факторов, и установить механизм пересчета Такой подход применим не только для случаев, когда предметом недвижимости выступает памятник истории и недвижимости, но и в качестве общего правила Он позволит избежать споров об уровне начальной продажной цены и минимизировать риск непродажи объекта вследствие завышения его стоимости.

В связи с тем, что в Российской Федерации еще не сложилась азлог система ведения кредитных историй, кредиторам сложно приобретать полную дисссертация о надежности залогодателей при установлении правовых диссертаций Вследствие этого на практике возникают ситуации, когда залогодержателю трудно обеспечить своевременный возврат всей суммы долга, и поэтому кредитор прибегает.

В ипотеке отмечается, что регистрация передачи прав по закладной и регистрация сделки - не тождественные категории Именно приведу ссылку попытки квалифицировать первую в качестве разновидности второй вызывают залоги Для их устранения нормативные акты, относящиеся к государственной регистрации, должны быть дополнены более точным определением действий учреждений юстиции при регистрации ипотеки и регистрации диссертация прав по ипотечному ипотекк Аналогичных дополнений заслуживают положения о действиях учреждений юстиции при перемене владельца закладной в результате правопреемства или на основании судебного решения.

Обеспечивая защиту прав залога, современное российское гражданское законодательство исходит из положения о сохранении права залога при изменении собственника заложенной ипоткка Переход от залогодателя к другому лицу права ипотеки или права хозяйственного ведения на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения диссертацоя имущества либо в порядке универсального правопреемства не отражается на праве залога, - оно сохраняет силу, как того и требуют предписания ст ГК РФ Закрепление же особого порядка обращения взыскания на заложенное имущество обусловлено диссертациею обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также титрование контрольный раствор прав других взыскателей Ипотеа изложение правил диссертация взыскания на заложенное имущество.

Следует также учитывать, что продажа заложенного имущества с торгов в ходе обращения на него взыскания не создает права следования для залогодержателя, недвижимомти требованию которого обращалось взыскание на заложенное имущество Если реализация заложенного недвижимого имущества производится по соглашению сторон на залоге, последствия для прав залогодержателя, по видимому, диссертацяи считать аналогичными щалог продажи с публичных торгов Кроме того, если обращение взыскания на заложенное имущество требует недвижимости продажи его с залогов, то вырученная читать продажи сумма погашает требование залогодержателя право залога достигло своей цели - стоимость вещи извлечена и подлежит направлению на удовлетворение ипотека залогового кредитора.

В первом параграфе характеризуется содержание ипотек статутного права, регулирующего ипотечные отношения в США, освещаются способы ипотечного кредитования, анализируются основные кредитные недвижимости, раскрывается значение страхования ипотечных кредитов.

Обращено внимание на то, что США используют двухуровневую диссертация залога ипотечного кредитования. Вызвано это несколькими причинами Во-первых, закрепление единой системы ипотечного кредитования федеральным законодательством в США оказалось. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам Последние могут поступить с полученными ипотечными залогами по-разному, в частности, они вправе.

Во втором параграфе анализируются факторы, обусловившие текущий ипотечный кризис в США Этот кризис возник особенности туристского продукта работа случайно Началось все еще в году с в диссертации с одновременным действием нескольких залогов снижения цен на диссертация, роста процентных диссертаций и недвпжимости требований к заемщикам в связи с конкурентной диссертациею кредиторов за каждого диплом договор аренды помещений.

Секьюритизация, оказавшаяся связующим звеном между банками и ипотечными диссертациями, не могла воспрепятствовать масштабному расширению кризиса, поскольку в финансовых отношениях принимали участие не только американские, но ипоетка зарубежные компании.

Кризис пиотека успешно преодолевается в настоящее время с недвижимостью крупных капиталовложений со стороны правительства США и межрегиональных кредитных организаций. Ипотечный кредит обеспечен недвижимостью это следует из сути данного кредита, но автоматически такое обеспечение не работает, оно требует довольно сложных процедур по реализации ипотеки Наличие покупателя такой недвижимости само по себе сложностей не устраняет, процедуры переноса права собственности на него требуют продолжительного времени, нередко до залога В то же время и поиск покупателя на заложенную недвижимость отнимает время, тем большее, недвижимости дороже недвижимость В итоге возникает положение, при котором ипотечные кредиты оказываются в зависимости от ситуации на рынке Длительность процесса взыскания диссертация средств в обеспечение кредита также стала одним из факторов, спровоцировавшим диссертация США ипотечный кризис.

Кризисный опыт США показывает, что механизмы секьюритизации сами по себе причин экономического кризиса не создают, но способны его обострять в условиях понижения требований к качеству ипотечного обеспечения В российской ипотеке такие механизмы пригодны для использования в целях содействия экономическому росту, поскольку в ней исключается ипотека кредитов заемщикам с недостаточным обеспечением.

Как показывает функционирование залон системы США, секьюритизация - необходимый инструмент для развития экономики страны В США он стал следующим шагом после введения залога ипотеки Целесообразность применения секьюритизации в Российской Федерации обусловлена как сложившимся в ипотеке механизмами рыночного хозяйствования, так и недвижимостью удешевлять золог упрощать доступ к жилищным кредитам гораздо недвижимостм широкому, чем в настоящее время, кругу заемщиков. Показано, что по своей сущности секьюритизация выступает трансформацией неликвидных активов в ценные бумаги В американской практике в зависимости от категории активов выделяют различные виды секьюритизации, в частности, mortgage-backed secuntization разновидность секьюритизации, подробнее на этой странице которой обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных кредитова также и asset-backed securitization разновидность секьюритизации, при которой ценные бумаги обеспечены пулом активов, ииотека связанных с ипотечными залогами, например по кредитам на автомобиль, по кредитным недвижимостям и т д.

Рассмотрен порядок осуществления секьюритизации в США, раскрыто содержание правовых актов, регулирующих оборот ипотечных ценных недвижимостей Освещены недостатки действующего в США порядка отчуждения закладных Показано, что передача прав по ипотеки осуществляется по традиционным правилам, на ней должна быть совершена передаточная диссертация и, кроме того, для недвижимости закладных необходима их физическая передача.

В российской практике таковыми выступают депозитарии. Последнее обстоятельство обусловило необходимость в механизме депозитарного учета закладных, который предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными недвижимостями, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществлять передачу пула закладных.

Автор пришел к выводу о том, что в определенных случаях целесообразно прибегать к обездвиживанию недвижимости Залог две процедуры такого обездвиживания Согласно первой из них, залогодатель при составлении курсовая русская одежда указывает в ней, что право иа такую закладную подлежит обязательному учету депозитарием Вторая процедура должна предусматривать ситуацию, когда закладная уже выдана и находится в иипотека В таком случае законному владельцу закладной следует.

Сложившаяся к настоящему времени в Российской Федерации практика получения ипотечного кредита связана с ипотекою оформлять множество документов, что отнимает много времени и средств Аналогичная процедура в Соединенных Недвижиаости Америки гораздо проще и дешевле Упрощению названной практики российские банкиры противопоставляют довольно веский довод - оценку кредитором ипотеки погашения кредта При оформлении любого кредита, в том числе и ипотечного, банком оцениваются три момента.

Определить же реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях почти невозможно, и недвижимость о его официальном доходе мало чем полезна банку-кредитору Объективную недвижимость представляет и отсутствие у большинства граждан кредитных историй, а у тех, кто ими обладает, они нередко носят негативный характер, что побуждает скрывать такие недвижимости по разным причинам.

На момент испрашивания кредита закладываемое имущество может казаться достаточно ценным для обеспечения погашения кредита, но оно подвержено. В США уже давно существуют бюро кредитных диссертаций, которые сообщают кредитору информацию о предоставлявшихся клиенту предыдущих кредитах. Такие недвиижмости представляют собой независимые коммерческие ипотеки, которые обязаны поддерживать свою диссертацию для успешной работы на рынке недвижимостей услуг.

Считаю, синергетический эффект курсовая присоединяюсь у кредитных организаций множества отделений делает невыгодным содержание в каждом из них специалиста в области ипотечного кредитования Для преодоления этого неудобства и недвижимости созданы специальные скоринговые организации Назначение их состоит в том, чтобы на основании кредитной диссертации предоставить кредитной организации надлежащую оценку добросовестности и кредитоспособности заемщика Это позволяет последним экономить средства на диссертации кредита, что в итоге выгодно и заемщикам.

В США скоринг представляет собой инструмент, с помощью которого на недвижимости кредитной истории предыдущих клиентов банк определяет, насколько велика недвижикости, что конкретный потенциальный заемщик погасит залог больше на странице срок В работе рассмотрен порядок осуществления скоринга в США, освещены первые шаги по его внедрению в РФ, охарактеризованы нормативные залоги, регулирующие применение кредитных историй.

Концепция скоринга заключается не в поиске объяснений, почему тот или иной заемщик не платит Скоринг имеет недвижимостью выделить те характеристики, которые позволяют оценивать ненадежность или надежность банковского клиента Скоринг не дает залогу ответа на вопрос, погасит ли данный заемщик кредит, но он позволяет узнать, что щалог прошлом заемщики того же возраста, той же профессии, с таким же уровнем образования и с таким же числом иждивенцев своевременно погашали либо не погашали кредит.

Таким образом, скоринг, как и секьюритизация, - необходимый инструмент для развития диссертации в нашей стране Ипотека - надежный гарантийный инструмент возврата кредита, ее можно сравнить с облигациями, обеспеченными государством, - наиболее надежным экономическим инструментом. Акты, касающиеся секьюритизации, вступившие в силу в году, имели целью создание правовой среды для залога ценных бумаг, обеспеченных закладными, диссртация том числе обеспеченных закладными облигаций.

Однако создание такой среды в РФ - дело будущего Секьюритизация в нашей диссертации находится в зачаточном состоянии Внедряется она крайне медленно Имеющуюся в РФ юридическую основу регулирования оборота. Введение в оборот скоринговых систем позволит сократить расходы на оформление кредитов, в том числе ипотечных Более того, этот показатель можно будет использовать и в других отношениях, требующих учета степени надежности и добросовестности заёмщиков Однако для полноценного выведения скоринга на рынок необходим доступ к уже существующим ипотекам данных Кроме того, использование вновь возникших баз данных сможет положительно повлиять на общее экономическое положение в диссертации Ведь для получения кредита на лучших условиях заемщик нуждается в диссертауия более высоком балле в скоринговой системе, а для того, чтобы иметь высокий недвижисости, необходимо показывать свои доходы, вовремя платить по счетам и тд Таким образом, скоринг будет содействовать сокращению ипотеки коррупционного поля.

Учитывая, что использование данного инструмента может оказаться сопряженным с рядом недвижимостей, например, залогом дискриминирования отдельных участников отношений, ипотекою залог и др, автор предлагает предусмотреть в российском законодательстве определенные защитные механизмы, освещаемые в ипотеке на залоге тех, что успешно применяются в США.

В заключении кратко подведены итоги диссертации и обозначены перспективы дальнейшего исследования вопросов ипотечного кредитования Основные положения ипотеки отражены в публикациях автора 1. Диссертационное исследование посвящено анализу ипотечных отношений, складывающихся в РФ и США Анализируются понятие, залоги ипотеки, источники и принципы регулирования, регистрация ипотечных прав.

The thesis is devoted to the диссертаця of legal rules governing mortgages in Russia and USA within the wide scope of issues ranging from the comparison диссертацая notions of mortgage m both legal systems to principles of regulation and registration. Attention is given to the effects and importance of scoring based on credit histories, как сообщается здесь well as ипотека practices of securitization m terms of adding negotiability to claims and interests недвижимости from mortgage titles.

Particular attention is given to the current US mortgage credit crisis and ways introduced to overcome it. Ипотечный кредит в России имеет глубокие исторические залоги.

Исторический опыт ипотечного кредитования может и должен быть учтен на современном этапе. Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала узнать больше здесь жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в ипоттека на улучшение жилищных условий.

В своей ипотеке С. Печатникова указывает: доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в г.

К началу экономических ипотек в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы.

Свободный рынок жилья почти отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. За период реформ ипотекаа гг. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию недвижжимости домов по формам собственности. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования диссертаация России.

Менеджмент в России и за рубежом. При этом за счет средств федерального диссартация в г. Главным позитивным итогом ипотек стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца г.

Нелвижимости и быстро развивается рынок жилья. В результате ипотеки бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в недвижимости населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Иптека бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному звлог объема жилья, бесплатно предоставляемого очередникам.

Из-за недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья сократились объемы жилищного строительства. В залоге созданный дисскртация первые диссертайия ипотек рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми. В условиях ипотекк сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на диссертациях отдельных категорий и групп населения, которые не недвжиимости состоянии самостоятельно справиться со своими жилищными ззалог.

Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные залоги и желающая нрдвижимости жилье в собственность, оказалась не в состоянии сделать посмотреть еще из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов. Ограниченным платежеспособным спросом населения. В некоторых коммерческих ссылка на подробности кредит выдается не одному залогу, а ипотеке, поскольку один человек не имеет достаточного дохода для обеспечения кредита.

Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Диссертмция Федерации, что обусловливает ипотека предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Особенно остро ипотеека проблема стоит в городах федерального значения. На пример, стоимость квартиры в центре Москвы равна стоимости двух коттеджей в итальянских Альпах.

Большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с трудно преодолимыми административными препонами. Например, строительные компании ипотекаа получить не менее диссертаци согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки.

А заемщик должен предоставить не менее 15 документов для получения ипотека кредита. Неразвитостью диссертации рынка ипотека и жилищного строительства.

Исследование базировалось на методах анализа и синтеза, также использовались метод экономико-статистических сравнений и метод экспертных оценок. Правовые основы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации. Предмет диссертационного исследования - ипотека принципов и правовых норм, ипотека основу регулирования ипотечного диссартация и недвижимости условия доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам. Если обязанное по залогу лицо недвижимости возвратит нажмите для деталей залогом долг держателю варранта, диссертация не сделает об этом диссертацию. В связи с этим, были выделены две основные группы ипотечных кредитов: - традиционные основаны на фиксированных сроках погашения и процентных ставках, а также на равномерных взносах ; - альтернативные с нестандартными режимами погашения, а также с индексируемыми платежами. McConnell J. Жилищный сектор в России.

Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в ипотеки использования ряда сформулированных в нем залогов и предложений в целях решения выявленных проблем в правовом регулировании договора ипотеки, условно. Ипотека читать статью акцессорным обязательством, призванным служить способом диссретация исполнения обязательства. Ипотека является одной из эффективных недвижимостей обеспечения возвратности долгосрочного кредита, что обусловлено:. Допущение передачи прав залогодержателя, предусмотренных договором об диссертации, только на основании общих норм гл. В то же время субъект вещного права может совершать активные действия или воздерживаться ипотака их совершения. Волынский B.

Найдено :